O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento realizado sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.158), fixou um importante precedente sobre a responsabilidade pelo pagamento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) em contratos de alienação fiduciária de imóveis.
O tribunal firmou a seguinte tese:
“O credor fiduciário, antes da consolidação da propriedade e da imissão da posse do imóvel objeto da alienação fiduciária, não pode ser considerado sujeito passivo do IPTU, uma vez que não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas no artigo 34 do CTN.”
A controvérsia teve início quando diversos fiscos municipais (a exemplo de São Paulo) começaram a cobrar o IPTU de bancos e demais credores fiduciários que possuíam imóveis vinculados a contratos de alienação fiduciária. Os fiscos defendiam que a propriedade resolúvel conferida ao credor fiduciário seria suficiente para caracterizá-lo como sujeito passivo do imposto, independentemente da posse e do uso do bem.
Essa postura gerou autuações e execuções fiscais contra instituições financeiras, resultando em um ambiente de insegurança jurídica no mercado imobiliário. Com a intensificação dos litígios, o caso chegou ao STJ, que, sob a sistemática dos repetitivos, uniformizou a interpretação sobre o tema.
A Tese do STJ, favorável ao contribuinte
O STJ, ao julgar a questão, adotou uma interpretação estritamente vinculada ao conceito de sujeito passivo do IPTU, conforme definido no artigo 34 do Código Tributário Nacional (CTN). Esse dispositivo estabelece que o imposto é devido pelo proprietário, pelo titular do domínio útil ou pelo possuidor a qualquer título.
A Corte Superior destacou que, embora o credor fiduciário detenha formalmente (registro em matrícula imobiliária) a propriedade resolúvel do imóvel, essa titularidade tem um caráter instrumental, servindo apenas como garantia da obrigação assumida pelo devedor fiduciante. Ou seja, não há um efetivo exercício das faculdades de proprietário pleno sobre o bem.
O STJ reforçou que, para ser sujeito passivo do IPTU, é essencial a existência de posse qualificada pelo animus domini, ou seja, a intenção de exercer os direitos inerentes à propriedade. No caso da alienação fiduciária, a posse direta e os direitos de fruição econômica do imóvel permanecem com o devedor fiduciante até a eventual consolidação da propriedade em favor do credor.
O fundamento da Lei 9.514/1997
A decisão também levou em conta o disposto no artigo 23, §2o, da Lei 9.514/1997, que disciplina a alienação fiduciária de bens imóveis. Esse dispositivo atribui expressamente ao devedor fiduciante a obrigação de arcar com o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel enquanto mantiver a posse direta do bem. A previsão legal foi determinante para afastar qualquer interpretação que impusesse ao credor fiduciário a responsabilidade pelo IPTU antes da consolidação da propriedade.
Diferenciação Entre Propriedade Resolúvel e Propriedade Plena
O STJ fez questão de ressaltar que a propriedade fiduciária não equivale à propriedade plena. Enquanto na propriedade plena o titular pode dispor, utilizar e usufruir do bem, na propriedade fiduciária esses direitos são condicionados à resolução da obrigação garantida. Até a consolidação da propriedade, o credor fiduciário não possui poderes sobre o imóvel que justifiquem sua tributação pelo IPTU.
Conclusão
A decisão do STJ protege os credores fiduciários de uma carga tributária indevida e evita que o mercado de crédito imobiliário seja impactado por interpretações fiscais que poderiam desestimular o uso da alienação fiduciária como garantia. O julgamento assegura previsibilidade às instituições financeiras, consolidando o entendimento de que a responsabilidade tributária permanece com o devedor fiduciante enquanto este estiver na posse do bem.
A tese firmada pelo STJ representa um avanço na segurança jurídica das operações de financiamento imobiliário, assegurando que a responsabilidade pelo IPTU recaia sobre aquele que efetivamente usufrui do imóvel. O entendimento reforça a distinção entre propriedade resolúvel e plena, garantindo que o credor fiduciário só possa ser tributado quando consolidar a propriedade e assumir a posse do bem.
Salvador-BA, segunda-feira, 17 de março de 2025.
